小财看房崔各庄内卷，奶西、南皋怎么选？

奶西鲜，南高心慌。

虽然在崔各庄，朝阳、乃西、南高都是抱着王晶的大腿，但显然是“不同的人生”。

原来只有南高的“四兄弟”，龙跃和Xi、贺广岳府、望京杨云、晓风银月，互相争斗。但随着乃溪望京岳、陈语安的入驻，以及金玉夺取乃溪新土地，乃溪与南皋的PK持续升温，崔各庄成为名副其实的“日出之王”。

算起来，南高的“四兄弟”进入市场比较早，但优势并不明显。结果被Milk West的“双碟”超越。从目前的情况来看，乃喜的声音越来越大。

网签哪家强？

沿着南高路往东，可以看到远处正在作业的塔吊。其中，路南为望京杨云，路北为龙跃何仪、孝丰银月、和光岳府。

南高“四兄弟”分布在南高路两侧。

一共四套，供应量超过3000套，堪称竞品大PK。一方面，四个项目都以改善四居为主，同质化严重；另一方面，均价超过8万/平，总价相差不大。

不同的是，除了望京杨云，龙悦河Xi、和光乐府、晓峰银月三个项目都配有保障性租赁房。

光悦大厦、龙悦河西、晓峰银月、望京杨云的指导价和面积部分。

受集中供地影响，龙悦和Xi、和光悦府、望京杨云均于2021年取得预售许可证，至今已逾一年；晓峰银月于2022年6月3日取得证据。

北京市建委数据显示，截至2022年12月10日，上述四个项目的网签率分别为25.12%、27%、92.57%、30.17%。

崔各庄部分项目网签统计

不难发现，在“四兄弟”中，速度最快的是望京杨云。作为板块内唯一共有产权的房源项目，政府产权份额占20%，从而变相拉低了望京杨云的单价，每平米只有7.04万。

在南高这个寸土寸金的城市，四个项目享受同样的配套，单价低成为最大的优势。以望京杨云168平的四居室为例。相比其他三个项目，一套可以便宜近300万元。

小枫银月虽然取证较晚，但却是区域内的后起之秀，网签率已经超过龙雀河西和和光乐府。这背后也有低单价的原因，成交价格在8.53万/平左右，低于和光悦府的8.62万/平和龙雀河西的8.85万/平。当然，晓峰银月有一套102平米的三居室，在四个项目中算是产品差异化，对体量有贡献。

此外，晓峰银月是南高板块唯一一个部分房源需要现房销售的项目，现房销售面积4.1万平方米。所以项目的现金流压力比较大，所以是价格变化或者综合考虑的结果。

翻看奶西的“双盘”，望京岳和的取证时间分别是2022年9月21日和2022年10月24日。截至12月10日，网签率分别为26.64%和18.75%，整体去化速度较快。让我们把事情扭转过来。其实是个选择题。本质是价格和数量的博弈。这要看开发商想要什么。

承接望京外溢需求

奈喜和南高的激烈竞争主要是因为客户的高度相似性。

从地理位置上看，耐西、南高都在五环外，靠近望京，争夺的客户也以望京为中心，尤其是来自阿里、美团等大厂的买家。

站在来广营北路，远处看得见的高楼是望京商圈。

换句话说，乃溪和南高没有产业，需要承接望京的外溢需求。朝阳区的规划显示，产业集群以奥林匹克中心区、中关村朝阳公园、金盏国际合作服务区、国家文化产业创新实验区为核心。

中关村朝阳公园五区及金盏国际合作服务区规划

这意味着中关村的朝阳花园和东坝的金展国际合作服务区都有产业引进。崔各庄正好在中关村朝阳花园和东坝金盏国际合作服务区的中间。奈西位于中关村朝阳花园以北，南高位于东坝金盏国际合作服务区以北。

地理位置注定了乃西、南高没有产业引进。要知道，没有产业，人们只能靠外溢，就像昌平的回龙观，承接海淀外溢。

所以，乃溪和南高没有机会成为望京第二，很可能会成为睡城。

既然是睡城，便捷的交通就显得尤为重要。奈溪和南高虽然离地铁不近，但整体交通状况不一样。

以乃溪望京悦为例，距离地铁14号线善各庄站3.9公里，车程约8分钟。939、869路公交车15分钟到善各庄站；自驾游的话，可以从广营北路经荣达路往南进入望京地区，可达性比较好。

来广营北路近望京岳

南面的孝丰银月距望京地铁站5.8公里，车程约18分钟。不堵车的时候就是这种情况。如果赶上早晚高峰，时间只会更长。想想路过必堵的山都塌了。

南高到望京的直线距离虽然很近，但是交通并不顺畅，早晚高峰堵车严重，这也是很多购房者的担心。

所以在交通方面，奈西相对有优势。

人民领袖在线留言板投诉京密路堵车

不过南高也有好消息，就是京密路需要高架，高速公路基本和京密路现有路线一致。建成后有望改善东北地区道路拥堵状况。

同时，地铁32号线规划的高贝站距离小峰银月约700米，建成后将有助于改善南高地区的轨道交通出行。至于它什么时候能上市，蔡晓不得而知。

奈西总体规划引人关注。

乃溪和南高差不多，周边设施严重不足，城市界面比较混乱。不过奶西能打得过南高，主要是整体规划已经出炉，宜居性比较高。

望京悦东洲家园附近二手房

奶西作为朝阳供地热点区域，从推地节奏也能略知一二。2022年北京第二批土拍，乃喜拍了两块地。朝阳第三批土拍直到第四批奶拍又拿了一块地才落地。

尽管北京楼市已经见底，但望京悦和的热销传递出一个明确的信号，朝阳的购买力还是在线上的，还是要看项目本身。

西部牛奶板块升温，关系到整个区域的规划。属于“先规划后开发”。很多买房的人都愿意选择奶西。大概率是通过规划，他们可以知道未来身边会有什么配套设施，心里稍微踏实一点。

葛庄崔乃西村地块总体规划

根据北京市规划委员会文件，319地块幼儿园用地规划为9类幼儿园；望京悦320地块东南角有公交站；来广营北路东侧附近有1.39公顷的生态景观绿地；29-315-2地块为中小学用地，29-317-3地块为机构养老设施用地，29-317-4地块为商业金融综合服务用地，总面积3.05公顷。

根据规划，奈西的规划比较完整。由于318、320、321等住宅用地已全部拍卖完毕，全盘还剩一幅宅基地待拍卖。可以预见，奶西后期建设将逐渐提速，板块居住氛围值得期待。

将目光投向南高，周边有塑料文化创意园、三元双日物流、中国铁道博物馆、中国电影博物馆、民航博物馆等。

有网友戏称南高艺术氛围好，生活氛围不足。

在建项目中，望京杨云项目配有商业综合体，晓峰银月配有基础教育和社区养老用地。这些都是未来的配套，需要时间等待落地。这样，购买的其实就是未来。毕竟现在看未来有些模糊。